Pozemek a stavba podle občanského zákoníku

 

Jednou z největších změn již druhým rokem působícího zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“) je bezesporu „nové“ chápání vztahu mezi pozemkem a stavbou na něm spočívající. I když by se mohlo zdát, že jde v našem právním řádu o novinku, jedná se ve skutečnosti o návrat k tradičnímu chápání vztahu mezi těmito věcmi, a to tradiční nejen v rámci našeho území.

         Dříve (před rokem 2014) jsme pozemek a stavbu na něm stojící chápali jako dvě samostatné nemovité věci (ba co více i dvě samostatné parcely ve smyslu pozemkového práva), kdy se s každou takovou věcí smělo nakládat rozdílně, podle uvážení vlastníka. S účinností ObčZ jsme se vrátili k pojetí platícímu na našem území ještě před rokem 1964 a současně k pojetí dnes užívaného v zemích jako např. Německo či Rakousko, tedy snad již k pojetí prověřenému mnoholetým užíváním. Tato staronová zásada superficies solo cedit, tedy „povrch ustupuje půdě“ – v přeneseném významu stavba náleží pozemku, v praxi působí značné změny. Důsledkem zavedení této zásady je mimo jiné i vznik institutu „práva stavby“, který je v ObčZ upraven jako jeden z několika typů věcných práv k cizím věcem. Právo stavby je navíc věcí, což znamená, že stejně jako pozemek je možno i právo převést, zatížit, zdědit či vydržet. Co je smyslem takovéto změny? Podle důvodové zprávy k ObčZ je jím snaha zabránit častým problémům mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku.

 

V praxi

Právem stavby je tedy věcné právo jiné osoby (zákon pro tuto osobu úžívá označení stavebník) mít na pozemku či pod jeho povrchem stavbu. Jedná se tedy o věcné právo k věci cizí, které existuje např. vedle reálných břemen či služebností. Z toho plyne, že vlastníkem stavby nově postavené (nebo již stojící) dle uděleného práva stavby však zůstává vlastník pozemku samotného – stavba je totiž součást pozemku. Zároveň je však stavba součást práva stavby a na základě toho má stavebník ke stavbě stejná práva jako vlastník. Pokud se bude jednat o užívání pozemku zatíženého právem stavby (tedy často pozemku obhánějícím stavbu), bude mít stavebník stejná práva jako poživatel (např. pachtýř, srov. § 2332 ObčZ). Poživatel smí využívat pozemek nejen pro svou pouze pro svou potřebu, ale také např. k podnikatelským účelům. Toto právo (poživatele) se nemusí vztahovat pouze na pozemek, na kterém stavba spočívá, ale také na pozemek jiný, sloužící k jejímu lepšímu užívání, příkladem může být jiný pozemek sloužící k příjezdu ke stavbě.

          Na přelomu let 2013 a 2014, tedy v době, kdy se (ne)uplatňovala zásada superficies solo cedit, nastávaly vesměs dvě situace. Tou první byl případ, kdy byla jedna osoba zároveň vlastníkem pozemku i stavby na něm stojící. Za těchto okolností se k 1. 1. 2014 stala stavba součástí (srov. § 505 a násl. ObčZ) pozemku (vyjímku tvoří stavby dočasné, např. stavební buňka, altán nebo kůlna), a vlastníkovy dispoziční úkony s pozemkem (resp. parcelou pozemku) se týkají i stavby, která se takto stala součástí pozemku. Pozor je tak třeba si dát na případy, kdy by prodávající měl v úmyslu prodat pouze pozemek obhánějící stavbu a v kupní smlouvě by uvedl číslo parcely pozemku – převeden by takto byl pozemek i se stavbou. Jako řešení se tak nabízí rozdělení pozemku v územním řízení, kdy vznikne nová parcela přesně kopírující plochu zastavěnou stavbou. S touto parcelou (tedy i stavbou) se pak bude samostatně nakládat.

        Automaticky se nám nabízí druhá situace, kdy stavba a pozemek byly k Novému roku 2014 v rukou rozdílných vlastníků, v tomto případě zákonodárce samozřejmě nemůže autoritativně zasáhnout a určit, do jakých rukou se sloučí stavba s pozemkem, ale nechává tento vztah v jeho původní podobě, tedy obě věci jsou stále samostatnými a lze s nimi rozdílně disponovat. Dále tak existují i dvě různé parcely. Avšak zákonodárcův úmysl spojit takto časem co nejvíce staveb a pozemků lze hledat ve vzniku vzájemného zákonného předkupního práva k 1. 1. 2014. V případě, kdy osoba, jako vlastník, bude chtít svůj pozemek (či stavbu) prodat, má povinnost nabídnout prodej vlastníku stavby (pozemku). Z této situace opět vyplývají dva možné způsoby řešení, tedy že předkupník toto své právo uplatní, věc koupí a ta se automaticky sloučí s pozemkem a stane se jedinou samostatnou věcí, v opačném případě, že tedy nabízenou věc koupit odmítne, mu toto právo zůstane zachováno i vůči budoucímu nabyvateli. Zákon upravuje také situace, kdy stavba, ve smyslu stavebního zákona, ještě není ani započata, ale již před účinností NOZ vzniklo věcné právo, nebo byla uzavřena dohoda, na základě které, má být stavba na pozemku jiného vlastníka zřízena. I v těchto případech zůstávají obě nemovitosti věcmi a parcelami samostatnými.

 

Nabývání, vznik a zánik

Právo stavby se nabývá formou smlouvy, vydržením, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci, ale ke vzniku tohoto práva dojde až jeho zapsáním do veřejného seznamu, na což bychom si měli dát pozor stejně jako v případě koupě nemovitosti, tedy že rozhodujícím je zápis do katastru nemovitostí.

          K zániku práva stavby pravděpodobně nejčastěji dochází uplynutím doby, na kterou je sjednáno, v takovém případě dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi za stavbu náhradu, která činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Toto ustanovení je dispozitivním, což znamená, že odchylná smluvní úprava je možná. K zániku práva před touto dobou však dojde také v případě výmazu práva z veřejného seznamu, avšak za předpokladu souhlasu druhé strany, pokud by k souhlasu nedošlo, nastaly by následky výmazu práva až s jeho zánikem. Smrtí právo stavby přechází na dědice i na jiného všeobecného zástupce.

 

Práva a povinnosti a jejich zákonná omezení

Co se týče povinností na straně stavebníka, jde především o jakousi obecnou povinnost hospodáře udržovat stavbu v dobrém stavu. Smluvně pak může být uložena povinnost provést stavbu do určité doby, pojistit ji či dodržovat pokyny vlastníka pozemku. Aby vlastník pozemku však nemohl udělené právo stavby svévolně sabotovat, nemůže odepřít povolení takového právního jednání stavebníka, které vlastníku nejsou na újmu.

          Právo stavby lze sjednat pouze jako dočasné s tím, že maximální délku doby trvání je možno stanovit na 99 let, v případě vydržení se jedná (mimo jiné) o trvání práva po dobu 40 let, pokud však nastanou spravedlivé důvody, lze pak toto právo prodloužit či zkrátit. Prodloužení je však možné se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby.

        Další pravidlo se týká vyloučení možnosti toto právo omezit rozvazovací podmínkou, v případě absence tohoto ustanovení, by totiž nebylo možné užívat právo stavby jako jistotu. Za situace, kdy bude sjednána úplata, v případě pravidelného placení připomínající nájem, která se bude nazývat stavební plat, se bude jednat o reálné břemeno, které bude právo stavby následovat. Na tomto místě pouze pro lepší orientaci v pojmech nastíním, že ObčZ zavedl nové členění věcných břemen na služebnosti (spočívající v pasivním jednání - strpět, zdržet se) a reálná břemena (spočívající v aktivním jednání – např. konat).

          Je třeba v souvislosti s výše napsaným doplnit, že právo stavby není služebností, neboť ta předpokládá vztah mezi pozemky či spojení s osobou, což se u tohoto institutu nebude aplikovat.

 

Závěrem

I když byl, jak jsem již nastínila, tento institut součástí právní úpravy na našem území dlouhodobě užívané, bylo zapotřebí s tímto institutem vytvořit nové pojmy, které bohužel zatím úplně bohatou praxí projít nestihly. Proto pojmy jako například „dobrý stav stavby“, či „zkoumání podmínek za kterých nastanou spravedlivé důvody“ prozatím čekají na pevnější judikatorní praxi, která nám jejich přesný význam dříve či později osvětlí.

 

---

Kdy právo stavby využiji?

Častěji se bude zřejmě jednat spíše o stavby určené k podnikatelským účelům či výrobní činnosti (haly atp.). Lze jej tak využít zejména v případech, kdy chci někomu dovolit postavit na mém pozemku (nebo pod ním) stavbu a tuto ho nechat využívat v plném rozsahu jako by byl vlastníkem stavby stavebník sám (tedy nikoli „omezeně“ jako například pachtýř nebo nájemce). Např. právě u výrobních hal je předpoklad, že se společnost provozující v hale činnost rozhodne tuto ukončit a já jako vlastník pozemku, na kterém mám nevyužitou vybavenou a připravenou stavbu, chci někomu dalšímu poskytnout možnost provozu obdobné činnosti – v „mé“ hale se tak může každých pár let střídat osoba halu využívající. Přínos (mimo příjem ze stavebního platu) pro mě spočívá také v tom, že stavebníky vybudovanou popř. využívanou a opečovávanou stavbu pak při zániku práva stavby mohu odkoupit.

 

Co to pro mě jako stavebníka znamená?

Zejména právo postavit (popř. převzít již postavené) a následně užívat a požívat. Ze zákona se pak ke stavbě chovám jako vlastník (co se užívání a požívání týče, nikoli co se nakládání s vlastnickým právem týče – to mi totiž nepřísluší) a mám „silnější“ titul k postarání se o stavbu, žití v ní nebo její správu než kdybych byl pouhým nájemcem či pachtýřem (nejsem vázán omezeními vyplývajícími ze smlouvy o nájmu nebo pachtu). Nicméně musím stále myslet na to, že se jedná o právo dočasné. Musím se tedy rozmyslet k jakému účelu stavbu chci využívat a zda pro mé účely bude „stačit“ závazkový vztah nájemní (pachtovní) nebo zda potřebuji větší volnost a nevázanost a sjednám právo věcné – právo stavby.

 

Co s černými stavbami?

Pokud mi někdo bez mého svolení začne stavět na pozemku (byť na jeho malé části) stavbu, mohu samozřejmě požadovat odstranění stavby. Pokud ale usoudím, že zásah není kritický nebo mi vlastně ani tolik nevadí, mohu výměnou za ponechání (části) stavby na pozemku sjednat s druhou stranou právo stavby a pobírat stavební plat. Pokud je stavba celá na mém pozemku, mám navíc pak i vyhlídku, že při zániku práva stavby (např. po sjednané době jeho trvání) budu mít možnost stavbu odkoupit a mít tak hotovou nemovitost (ať už dům nebo např. výrobní halu).

 

Zpracovala:	Mgr. Sára Štětková, právní praktikantka